¿Qué es la Ley 820 de 2003 para arrendamiento?

La Ley 820 de 2003 establece las condiciones y criterios básicos de los contratos de arrendamiento de viviendas; desde las obligaciones de arrendatario y arrendador, pasando por la fijación del canon de arrendamiento hasta las causales de terminación del contrato por parte del arrendador.

En la siguiente nota detallamos los principales aspectos que dicta la legislación respecto a los contratos de este tipo.

Formalidades del contrato

La Ley 820 de 2003 indica que un contrato de arriendo puede ser oral o verbal, y establece que sin importar el caso, el arrendador y el arrendatario deben ponerse de acuerdo en los siguientes puntos:

• Nombre e identificación de los contratantes (quienes arriendan el inmueble).
• Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, y si es el caso, de las zonas o servicios compartidos con los demás habitantes del inmueble.
• Precio y forma de pago.
• Relación del pago de servicios públicos.
• Término de duración del contrato.

Obligaciones de las partes

El arrendador (quien pone a disposición el inmueble) debe entregar la vivienda en la fecha acordada, en buen estado y poner a disposición del arrendatario todos los servicios públicos de los que goza la vivienda. Si el contrato se hace de manera escrita, se deberá entregar en máximo diez días una copia del mismo con firmas originales al arrendatario y al codeudor.

En caso de que la propiedad se encuentre bajo el régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de las normas del edificio o conjunto residencial; y en caso de que el inmueble sea una vivienda compartida, el arrendador deberá mantener el inmueble en buenas condiciones físicas y de seguridad.

Asimismo, el arrendador o quien recibe el pago está obligado a expedir un comprobante donde dice la fecha, el valor y el periodo que se paga.

Entre tanto, el arrendatario (quien dispone del inmueble) deberá pagar el arriendo en los plazos estipulados, así como los servicios públicos y demás gastos. Debe cuidar la vivienda y todo lo que viene con ella; en caso de causar algún daño, será el responsable de correr con los gastos de reparación. 

Quienes vivan bajo el régimen de propiedad horizontal deberán someterse a las normas del edificio o conjunto residencial donde se encuentra la casa o apartamento en arriendo. 

Subarriendo o cesión del arriendo

Según la ley, el arrendatario no puede ceder el arriendo o subarrendar una vivienda. Sin embargo, podrá hacerlo únicamente si cuenta con la autorización escrita del arrendador; ya sea dentro del contrato de arrendamiento o en un documento aparte. 

Precio mensual del arriendo

Este valor deberá ser fijado por común acuerdo entre las dos partes. Sin embargo, no podrá superar el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se da en arriendo. 

Cada doce meses el arrendador podrá incrementar el valor del arriendo en un porcentaje no mayor al incremento del Índice de Precios al Consumidor (IPC); si el incremento de IPC en 2020 fue del 3,18%, este será el máximo porcentaje que podrá subir el precio del arriendo. 

El arrendador deberá informarle oportunamente al arrendatario en caso de incrementar el canon de arrendamiento; esta notificación deberá realizarse por escrito, y en la misma deberá especificarse el incremento y la fecha a partir de la cual aumentará el precio.

Causales de terminación del contrato por el arrendador

El arrendador podrá terminar unilateralmente el contrato por las siguientes razones:

• Incumplimiento en el pago del arriendo dentro de las fechas acordadas.
• Incumplimiento en el pago de servicios públicos que causen la desconexión o pérdida del servicio.
• Cuando el arrendatario afecta la tranquilidad ciudadana de los vecinos o destina el inmueble para cometer delitos. 
• La violación del reglamento de la propiedad horizontal, en caso de que sea una vivienda ubicada en un edificio o conjunto residencial.

El arrendador deberá notificar su decisión por escrito con al menos tres meses de anticipación y pedir una indemnización equivalente al valor de tres meses de arriendo.

Causales de terminación del contrato por el arrendatario

Por su parte, el arrendatario podrá solicitar unilateralmente la terminación del contrato por las siguientes razones:

• Si se suspenden los servicios públicos por culpa del arrendatario, ya sea porque no pagó los recibos que estuviesen a su cargo o por acción premeditada.
• Si el arrendador comete acciones que afectan gravemente el disfrute del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
• Si el arrendador desconoce los derechos que la Ley o el contrato confiere al arrendatario.

El arrendatario deberá notificar su decisión por escrito con al menos tres meses de anticipación y pagar una indemnización equivalente al valor de tres meses de arriendo.

El arrendatario podrá dar por terminado el contrato cuando el mismo esté próximo a vencerse; y deberá avisar por escrito al menos con tres meses de anticipación. De este modo, no estará obligado a pagar indemnización ni explicar su decisión. En caso de no hacerlo por escrito, el contrato de arrendamiento se renovará automáticamente por el mismo periodo inicialmente pactado.

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