Contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Para comenzar es importante tener en cuenta que los contratos de arrendamiento sobre inmuebles urbanos para uso residencial o de vivienda deben estructurarse conforme a la Ley 820 de 2003.

A diferencia de los contratos de hospedaje, también empleados para inmuebles con uso de vivienda pero que no están cobijados por la Ley 820 de 2003 y son utilizados normalmente para el alquiler de inmuebles de vivienda amoblados.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

Formas o métodos para establecer un contrato de arrendamiento de vivienda:

El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, sin embargo, jurídicamente es más favorable un contrato escrito para evitar desequilibrios.

Elementos fundamentales de un contrato de arrendamiento:

Los puntos que debes tener en cuenta e incluirlos en el contrato de arrendamiento de vivienda son:

• Dirección y linderos del inmueble para su identificación.
• Precio y forma de pago.
• Nombres y apellidos tanto del arrendador com del arrendatario.
• Tipo y número de documento de las partes involucradas.
• Fecha.
• Duración del contrato.
• Usos conexos.
• Servicios públicos y parte a cargo de estos.

¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento de vivienda urbana?

Su termino inicial será el que acuerden las partes, sin embargo, de acuerdo con diferentes conceptos jurídicos profesionales no es sugerible que los contratos tengan una duración de 3 meses o menos teniendo en cuenta el tiempo para el preaviso contemplado en la Ley 820 de 2003.

Adicionalmente es recomendable que el contrato sea acordado por 1 año y sus prorrogas por el mismo periodo con el fin de mitigar el deterioro acelerado del inmueble.

¿Cómo se prorroga el contrato?

Si no existe aviso por alguna de las partes con 3 meses de anticipación a la finalización del término inicial o de sus prorrogas, el contrato se entenderá como prorrogado.

Valor del canon de arrendamiento:

La fijación del canon de arrendamiento determinada por la Ley indica que este no podrá superar el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte de este que sea entregado en arrendamiento. Así mismo la estimación del valor comercial del inmueble para vivienda urbana no podrá exceder dos veces su avalúo catastral.

Incremento en el precio del arrendamiento:

Los incrementos en el valor del arrendamiento de un inmueble para vivienda urbana en Colombia están regulados por la Ley 820 de 2003 y esta indica que el incremento podrá realizarse de manera anual, con la renovación del contrato de arrendamiento de vivienda y de sus prorrogas.

Este incremento no podrá exceder el valor del IPC del año inmediatamente anterior.

Deberes y obligaciones contractuales:

Como todo contrato celebrado y regido en Colombia, las partes involucradas deben cumplir con unas acciones para la ejecución del mismo, aquí están las responsabilidades más importantes de cada rol en el contrato de arrendamiento de vivienda:

Obligaciones del arrendador:

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble.
2. Mantener en el inmueble, los servicios en buen estado.
3. Mantener en el inmueble, las cosas y los usos conexos en buen estado.
4.  

Obligaciones del arrendatario:

1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento
3. Pagar a tiempo los servicios, así como las expensas comunes en los casos que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato

Servicios públicos, ¿Cómo se procede con esto?

Es muy importante acordar y dejar claro cuál de las partes se hará cargo de los servicios públicos, cuando se trate del arrendatario quien esté a cargo de estos, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas.

La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.

Para establecer el cargo fijo por unidad de consumo, se establecerá con el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).

En cuanto a la exigibilidad, las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva.

¿Cómo? 

Mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.

Depósitos y/o garantías para la firma del contrato:

Ten en cuenta que para el contrato de arrendamiento de vivienda no esta permitido retener dinero como garantía para el cumplimiento de las obligaciones del contrato contempladas en la Ley 820 de 2003.

El único depósito permitido es para servicios públicos y este se lleva a cabo a la finalización del contrato, no al inicio de acuerdo con la explicación en el punto anterior.

Reparaciones locativas para la firma del contrato de arrendamiento.

Las reparaciones en el inmueble se determinan por tres causas principales:

1. Deterioro por uso normal
2. Mal uso
3. Causas ajenas

El primero se refiere a un daño producto del paso del tiempo o como su nombre lo indica uso normal del inmueble, el segundo se trata de daños que son causados por un uso indebido de inmueble y el tercero por la acción no atribuible a alguna de las partes contratantes.

La responsabilidad de reparación para daños por deterioro normal o causas ajenas comprobadas recae sobre el propietario, y la reparación por mal uso recae sobre el arrendatario.

Ejemplos de deterioro:

• Deterioro por uso normal: Desgaste de una pared siempre y cuando no haya sido intervenida con perforaciones y su color no se haya modificado.
• Deterioro por mal uso: Una puerta rota o una pared perforada, en ese caso debe ser resanada y pintada en su color original.
• Deterioro por causas ajenas: Un desastre natural.

¿Cómo se termina el contrato de arrendamiento?

Tanto arrendatario, como arrendador se encuentran ante dos posibilidades para la terminación del contrato de arrendamiento de vivienda.

Sin sanción:

Si la terminación del contrato se da al finalizar su periodo original o cualquiera de sus prorrogas no habrá sanción para ninguna de las partes, sin embargo es importante tener en cuenta que para que esto ocurra, el aviso de terminación del contrato deberá darse a la otra parte mediante el canal acordado en el contrato (correo electrónico, carta física, etc.) con al menos 3 meses de anticipación a la finalización del contrato o sus prorrogas.

Según la ley de arrendamiento, de no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

Con sanción:

Si la terminación llegase a ser pretendida en cualquier otro momento que no sea la finalización del periodo inicial o sus prorrogas, deberá indemnizarse a la otra parte con el pago de la suma equivalente a 3 cánones de arrendamiento. Tenga en cuenta que si se trata de inmuebles que tengan cuota de administración, esta no deberá ser incluida en el valor de la sanción. 

Conclusión:

Es muy común, que por desconocimiento e interés en ahorrarse algo de dinero, las personas terminen perdiendo más al colocar o tomar en arriendo directamente por no querer contar con una parte equilibrante, algunas veces por abusos del arrendatario y otras por abusos del arrendador.

Si necesitas una asesoría, contáctanos y estaremos a tu disposición.